Kirija ili rata za kredit, šta se više isplati?

Piše: dr Dejan Molnar, vanredni profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu

Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, stvarne stambene rente (kirije) beleže rast od čak 27,3% u oktobru 2022. u odnosu na isti mesec prethodne godine. Sa druge strane, iz statistike Narodne banke Srbije se vidi da je prosečna kamatna stopa na stambene kredite (indeksirane u stranoj valuti, po pravilu u evrima) samo u toku ove godine porasla sa 2,56% (januar) na 3,79% (septembar). Usled toga, dužnicima su mesečne rate povećane u proseku za oko 20 odsto.
Šta se u novonastalim okolnostima više isplati – kupovina na kredit ili iznajmljivanje stana? Na postavljeno pitanje nema jednoznačnog odgovara. Odluka se, po pravilu, ne donosi isključivo na bazi poređenja iznosa rate zajma i kirije (rente), jer se one za stanove koji su uporedivi (slična kvadratura, lokacija) ne razlikuju drastično. Ključno je da li se traži trajno ili privremeno mesto za stanovanje. Ukoliko se neko odluči za život u jednom gradu i pronađe nekretninu koja porodici odgovara na duži rok, onda je kupovina uz pomoć bankarskog zajma verovatno bolje rešenje. U strukturi mesečnog anuiteta (rate kredita) jedan deo predstavlja trošak (to je kamata), ali se drugi može smatrati investicijom, jer se otplaćuje deo glavnice kredita (plaćanje „sopstvenih kvadrata”). Sa druge strane, kada se nepokretnost iznajmljuje, celokupan iznos stanarine je trošak.
Sa tržišta dobijamo informacije da je u većim gradovima u Srbiji prisutan veliki broj stranaca (pretežno iz Rusije) koji traže stanove za iznajmljivanje i time podstiču rast zakupnina. Posledica je da mnogi „domaći” zakupci (npr. studenti) više nisu u stanju da plaćaju tako visoke kirije i moraju da promene mesto stanovanja (vraćaju se u rodni grad, odlučuju se na studiranje „na daljinu” itd.). Ovde treba imati u vidu razlike u prirodi i stabilnosti ova dva oblika tražnje. Stranci, koji danas plaćaju visoke stanarine brzo i lako mogu da se odluče da promene destinaciju. Međutim, naši građani kada jednom reše da napuste Beograd, Novi Sad, Niš ili Kragujevac i nastave studiranje i život u manjem ili rodnom gradu, neće tako lako doneti odluku o povratku.
Broj prodatih stanova u trećem kvartalu 2022. bio je za 5,6% manji u odnosu na isti period 2021. godine, a došlo je i do osetnog pada udela kupljenih stanova putem stambenih kredita, sa 25% na 33%. Uprkos smanjenoj količini prometovanih stanova, cene očigledno i dalje rastu pošto je u istom periodu obim novčanih sredstava na tržištu stanova zabeležio skok od čak 12%. Ukoliko se ima u vidu činjenica da je tokom prethodnih osam kvartala, počev od juna 2020, bio prisutan rast kupoprodaja stanova, može se zaključiti da je došlo do „hlađenja” tržišta u izvesnoj meri.
Na strani tražnje očito deluju neki nestandardni faktori, poput većeg broja stranaca koji kupuju nekretnine po visokim cenama i na taj način „istiskuju” sa tržišta domaće kupce. Međutim, logična je pretpostavka da ovo neće biti trajan izvor dodatne tražnje, što znači da može doći do pada cena i određenih poremećaja na tržištu nekretnina.
Rast kamatnih stopa na stambene kredite je smanjio krug onih koji mogu da koriste bankarske zajmove i pazare stambeni prostor. Svaki dodatni procentni poen kamatne stope ostaviće jedan segment potencijalnih kupaca „izvan igre”. To bi moglo da izazove smanjenje tražnje i pad cena u nekom trenutku.