Rast cena stanova – bajka ili?
Piše: dr Dejan Molnar, redovni profesor na ekonomskom fakultetu u Beogradu
Sve veća tražnja za sirovinama, u kombinaciji sa otežanim snabdevanjem usled geopolitičkih previranja, izaziva nestašice i, posledično, porast cena građevinskog materijala. Osim toga, očekivanja su da će se poskupljenje nafte „preliti” na celokupnu prateću logistiku, te je realna pretpostavka da će neimari uvećane troškove pokušati da prebace na krajnje kupce. Drugim rečima, izgleda da nam „ne gine” dodatno poskupljenje kvadrata stambenog i poslovnog prostora. Da li je takav scenario moguć, s obzirom na činjenicu da su cene nepokretnosti već dostigle vrtoglav nivo? Jedan od pokazatelja koji se koristi prilikom ispitivanja prisustva „naduvanih” marži na tržištu nekretnina (stanova) je količnik prosečne cene stana površine 60 m2 i godišnje neto zarade. Ovaj indeks zapravo ukazuje na to koliko godina stanovnik jedne zemlje ili grada treba da radi kako bi kupio novoizgrađenu stambenu jedinicu prosečne površine (60 m2). Što je ovaj indikator veći, cene su „naduvanije”, i obrnuto. Vrednost ovog indeksa u gradovima Srbije se u prvom kvartalu 2026. kretala od 5,7 u Pirotu do 10,1 u Užicu (iz analize je izuzet Beograd zbog ekstremno visokih cena). Zrenjanin je sa vrednošću od 7,6 rangiran pri sredini liste na kojoj se nalazi 26 najvećih srpskih gradova. Prema ovom pokazatelju, stanovi su nedostupniji u Pančevu (7,7), Jagodini i Subotici (7,8), Leskovcu (8), Kragujevcu (8,1), Sremskoj Mitrovici i Čačku (8,3), Kraljevu (8,6), Nišu (8,7), Novom Sadu (9,1), Šapcu (9,7) i Užicu (10,1). U pitanju su visoke vrednosti za gradove ovog ranga, tako da se može smatrati da su cene nekretnina kod nas prilično visoke. Prema međunarodno prihvaćenim kriterijumima, stanovanje se smatra pristupačnim ukoliko pomenuti indikator ima vrednost ispod 3, umereno nepristupačnim (3-5), ozbiljno nepristupačnim (5-9) i izrazito nepristupačnim (preko 9). Ipak, ovaj opšti kriterijum treba uzeti sa određenom rezervom. Važnije je uporediti trenutnu vrednost indeksa sa višegodišnjim prosekom (svojevrsnim standardom) za isti grad. Ako je ona niža od višegodišnjeg proseka, može se očekivati rast cena stanova. Količnik cene novoizgrađene stambene jedinice od 60 m2 i prosečne godišnje neto zarade u Zrenjaninu je tokom dužeg perioda (2004-2023) imao vrednost čak 10. Maksimalna vrednost od 12,5 (najnepovoljniji odnos) je zabeležena 2004., a minimalna (7,6) u prvom kvartalu ove godine. Proizilazi da, uprkos već izuzetno visokim cenama, na zrenjaninskom tržištu stanova ima prostora da se one uvećaju. U našoj zemlji, ljudi kada više zarađuju (ili imaju takav osećaj) uglavnom požele da kupe nekretninu. Prosečna zarada, iskazana u evrima, bila je gotovo duplo veća (+104%) krajem prvog kvartala 2026. godine (1.037 evra) nego u istom periodu 2020. godine (508 evra). Istovremeno, prosečne cene stanova u 26 naših najvećih gradova porasle su znatno, ali u manjoj meri (+73%), sa oko 800 na 1.380 evra. Sve dok devizni kurs bude fiksan, ljudi će rast zarada u dinarima sasvim pogrešno poistovećivati sa boljim životnim standardom i osnaživanjem kupovne moći (samo zato što će raspolagati sa više evra). Stoga će lakše prihvatati i poskupljenja nepokretnosti, pa bi aktuelni trendovi na tržištu mogli da opstanu. Kada bi opisana sprega mogla da popusti, „pitanje je za milion dolara”.
