Kupovina stana u izgradnji u slučaju naše sugrađanke rezultirala je brojnim procesima. Prvo je na sudu morala da traži ustupanje nekretnine koju je isplatila, a potom je od nje zatraženo da investitoru nadoknadi zakupninu za korišćenje stana.
Apelacioni sud u Novom Sadu obavezao ju je da tužiocu (investitoru) isplati 3.850 evra sa zateznom kamatom, preinačivši presudu Osnovnog suda u Zrenjaninu.
Na ovu odluku tužena je izjavila reviziju. Verovala je da su povređene odredbe parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđeno činjenično stanje i pogrešno primenjeno materijalno pravo. Vrhovni sud je utvrdio osnovanost zahteva i predmet vratio na ponovno suđenje.
VLASNICA ILI NE?
Kako se u presudi Vrhovnog suda navodi, tužena je zaključila predugovor o kupoprodaji stana u izgradnji 2009. godine. Tada je investitoru „Tea VLDM” d.o.o. iz Maradika u celosti isplatila iznos od 35.000 evra. Međutim, glavni ugovor, koji bi činio osnov za upis prava svojine na stanu, nikada nije zaključen. Kako bi obavezala investitora da sa njom zaključi dokument kojim će joj ustupiti nekretninu, tužena se obratila Osnovnom sudu u Zrenjaninu. Njen zahtev je odbijen.
Sa druge strane, presuda Osnovnog suda obavezala je „Tea VLDM” da tuženoj isplati 35.000 evra sa pripadajućom kamatom. Međutim, firma je devet meseci kasnije (nakon prinudne likvidacije) izbrisana iz Registra privrednih subjekata. Nakon toga je javni izvršitelj 2021. odlučio da tuženoj (kao kupcu – izvršnom poveriocu) dodeli nepokretnost. Tako je tužena deset godina posle potpisivanja predugovora i kupovine nekretnine postala vlasnica. Ali, tu nije bio kraj procesima.
Naime, investitor je odlučio da preko suda potražuje zakupninu za korišćenje stana, za period od 2013. do 2018. godine. Veštak ekonomske struke procenio je da je u pitanju iznos od 3.850 evra.
POGREŠNO UTVRĐENE ČINJENICE
Prvostepeni sud je zaključio da je zahtev za isplatu naknade štete izračunate putem mesečne zakupnine neosnovan. Razloga je to što je predajom stana 2013. godine tužilac izvršio svoju obavezu ugovora iz 2009.
– Stan je predat po osnovu postignute saglasnosti volja stranaka. Ne može se tražiti ono što je dato i učinjeno na ime izvršenja neke prirodne obaveze – stav je prvostepenog suda.
Ovakvu pravnu argumentaciju nije prihvatio Apelacioni sud u Novom Sadu. Kako je u presudi objašnjeno, tužena je bila u posedu spornog stana bez pravnog osnova, jer nije bila vlasnik. To ukazuje na njenu nesavesnost. Iz tog razloga je u obavezi da tužiocu isplati traženi iznos novca u visini zakupnine za sporni period.
Razmatrajući ovu odluku, Vrhovni sud je istakao da je ovakvo pravno stanovište zasnovano na pogrešnoj primeni materijalnog prava, što je za posledicu imalo i nepotpuno utvrđeno činjenično stanje.
Kako je u presudi objašnjeno, iz spisa predmeta sledi da je „Tea VLDM” (čiji je pravni sledbenik ovde tužilac) tuženoj predao u posed sporni stan. Pored toga, presuda Osnovnog suda u Zrenjaninu, kojom je odbijen zahtev da je tužena vlasnik stana, postala je pravosnažna 2016. godine.
– Iz ovoga proizlazi da nisu razgraničeni periodi korišćenja spornog stana sa osnovom i kada je tužena koristila predmetni stan bez osnova. U vezi sa tim, postavlja se pitanje da li se može smatrati da je tužena nesavesna za ceo period za koji tužilac traži zakupninu. Da li njena nesavesnost datira od momenta kada se uselila u stan ili pak od kada joj je dostavljena presuda Osnovnog suda – navodi se u obrazloženju.
Kako je objašnjeno, da bi se pravilno primenio zakon, neophodno je razgraničiti od kada tužena postaje nesavesna u korišćenju spornog stana.
– U ponovnom postupku drugostepeni sud će imati u vidu primedbe Vrhovnog suda i po njima postupiti. Pravilno će utvrditi činjenično stanje i u skladu sa pravilnom ocenom doneće zakonitu odluku – dao je smernice Vrhovni sud.
