„Hlađenje” tržišta nepokretnosti
Piše: dr Dejan Molnar, vanredni profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu
Na nivou EU međugodišnja stopa rasta cena stanova (posmatrani u odnosu na isti kvartal prethodne godine) iznosila je „svega” 0,8% u prvom tromesečju 2023. godine. U pitanju je drastično usporavanje (posustajanje), kada se ima u vidu da je međugodišnji porast cena lane iznosio 10,4% u prvom, 9,8% u drugom, 7,3% u trećem i 3,6% u četvrtom kvartalu.
Evropska centralna banka je pre nekoliko dana deveti put uzastopno u toku poslednjih 12 meseci povećala ključnu kamatnu stopu i to sa nivoa od 4% na 4,25%. Očito je da su restriktivna monetarna politika i posledično usporavanje ekonomske aktivnosti izazvali i prve zastoje na tržištu nekretnina u EU nakon ekspanzije tokom pandemije.
Cene nekretnina u Srbiji se još uvek drže. Pokazuju veću otpornost na promene uslova poslovanja u poređenju sa zemljama EU. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), u drugom tromesečju 2023. u odnosu na isti period prethodne godine došlo je do rasta cena stanova (11,2%). U pitanju je tek blago usporavanje u poređenju sa prvim tromesečjem ove godine (13,3%). Stambeni prostor u Srbiji nastavlja da poskupljuje, ali nešto sporijim tempom. U drugom kvartalu 2023. u odnosu na prethodni bile su više za 1,82%, što je usporavanje u odnosu na rast od 2,35% u prvom tromesečju ove u odnosu na poslednje u 2022. godini.
Međutim, čini se da je daleko važnija informacija ona koje se tiče broja sklopljenih kupoprodajnih ugovora, odnosno prometovanih količina na tržištu. Nakon zaustavljanja rasta u trećem i četvrtom kvartalu 2022, u prva dva tromesečja 2023. beleži se pad prometovanih stanova. To smanjenje je iznosilo -15% u prvom i -21,3% u drugom kvartalu (međugodišnje). Usled pada broja kupoprodaja i slabijeg rasta cena, u drugom tromesečju 2023. u poređenju sa istim periodom prethodne godine došlo je do sniženja vrednosti tržišta stanova za 11,1%. Sledi da smanjenje broja transakcija (zaključenje kupoprodajnih ugovora) treba shvatiti kao prve signale „hlađenja” tržišta nepokretnosti i u našoj zemlji, bez obzira na to što su cene stanova povećane.
Manji promet na tržištu stanova mogao bi da se objasni i smanjenjem udela kupovine pomoću bankarskih kredita. Nakon rekordnog nivoa u poslednjem kvartalu 2020. godine (32,7%), čak deset kvartala u nizu je dolazilo do sukcesivnog smanjivanja udela finansiranja stanova pomoću zajmova. U drugom tromesečju 2023. godine on je opao na 16%. Ovo je u potpunosti u skladu sa trendom povećavanja kamatnih stopa na stambene kredite u posmatranom periodu. Decembra 2020. prosečna kamatna stopa novoodobrenih zajmova indeksiranih u evrima za kupovinu stanova bila je 2,63%, dok je juna 2023. dostigla čak 6,65%.
Prodavci (investitori) za sada ne spuštaju cene iako je jasno da je značajan broj potencijalnih kupaca ostao van igre zbog lošijih uslova finansiranja. Posledica bi moglo da bude usporavanje nove gradnje i smanjenje ponude novoizgrađenih stanova. U „Bukvaru ekonomije” smo i ranije isticali da bi usled redukcije ponude i manje tražnje tržište nekretnina moglo da dođe u stanje nove ravnoteže gde će cene ostati na postojećem, visokom nivou.
