Stambeni krediti – duplo skuplji

Piše: dr Dejan Molnar, vanredni profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu

Evropska centralna banka (ECB) prošle nedelje povećala je kamatnu stopu po četvrti put od jula 2022. godine i ona sada iznosi 2,5%. Razlog za ovakvu meru je pokušaj da se obuzda inflacija u Evrozoni. Efekat je, između ostalog, i povećanje EURIBOR-a koji je sada nešto preko 3%. U pitanju je značajan rast kamatnih stopa, pošto je pre samo godinu dana EURIBOR bio negativan. Navedeno će se svakako odraziti na materijalni položaj svih građana Srbije koji otplaćuju bankarske kredite indeksirane u evrima.
Prema podacima Narodne banke Srbije, ukupna kreditna dugovanja stanovništva (fizičkih lica) prema bankama na kraju 2022. godine iznosila su 12,3 milijarde evra. Od toga, 53% (oko 6,5 milijardi) su dinarski, dok se ostatak od 5,8 mlrd. evra odnosi na devizne zajmove ili na one sa deviznom klauzulom (tzv. indeksirane).
U strukturi dinarskih čak 71% čine krediti sa rokom otlate do preko pet godina, te su verovatno u pitanju oni sa promenljivom kamatnom stopom, vezani za BELIBOR (referentnu kamatnu stopu za dinarska sredstva). Što se tiče indeksiranih zajmova, čak 85% plasiranih sredstava (oko pet milijardi evra) se odnosi na stambene kredite, koji su po prirodi dugoročni. U Srbiji ima oko 152.000 onih koji otplaćuju ovu vrstu duga, što znači da toliko porodica danas oseća posledice rasta kamatnih stopa. Osim toga, za indeksirane kredite je karakterističan i tzv. valutni rizik – promena vrednosti dinara u odnosu na evro.
Kamatna stopa na dugoročne stambene kredite izražene u evrima se formira tako što se na EURIBOR (osnova) dodaje tzv. kamatna marža/margina. Radi se o varijabilnoj (promenljivoj) kamatnoj stopi koja se usklađuje na svakih tri ili šest meseci sa promenama tromesečnog ili šestomesečnog EURIBOR-a. Od početka 1999. godine, pa do danas visina tromesečnog EURIBOR-a se menjala – maksimalnu vrednost u tom periodu dostigla je oktobra 2008. (5,43%), dok je minimalna zabeležena sredinom decembra 2021. godine (-0,602%).
Uzmimo za primer dugoročni (stambeni) kredit u iznosu od 60.000 evra, sa rokom otplate od 25 godina. Pre godinu dana kamatna stopa za ovakav zajam je iznosila oko 2,5% i mesečna rata (anuitet) bila je 270 evra. Usled povećanja referentne kamatne stope i EURIBOR-a, danas je kamatna stopa duplo veća i iznosi 5,1%, što je izazvalo povećanje mesečne rate na čak 355 evra. Za samo godinu dana došlo je do povećanja mesečnih obaveza dužnika za 85 evra (rast od 31%). Pri nepromenjenom deviznom kursu dinara u odnosu na evro, to je dodatno opterećenje kućnog budžeta od 10.000 dinara. Eventualno slabljenje dinara (deprecijacije) naše valute bi izazvalo još veći rast mesečnih obaveza u dinarima. Ovo je važno imati u vidu s obzirom da najveći broj dužnika za dugoročne stambene kredite ostvaruje svoja mesečna primanja u dinarima, pa na njih deluju obe vrste rizika, kamatni (rast kamatnih stopa) i devizni (promena valutnih odnosa).
Navedeni primer slikovito opisuje (i najavljuje) do kakvih poteškoća u otplati kredita bi moglo doći u uslovima dodatnog rasta kamatnih stopa, koje se već najavljuje. Savet za građane je – ne zadužujte se po varijabilnim kamatnim stopama i u stranoj valuti bez preke potrebe.