Zgrade niču, a ljudi sve manje – naopaka logika?

Piše: dr Dejan Molnar, redovni profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu

Tržište nekretnina ne posustaje – u svim većim gradovima u Srbiji stanogradnja „cveta”. U poslednjem kvartalu 2025. u poređenju sa istim periodom 2024. kvadrati u novogradnji su bili skuplji u Beogradu (za 10%), Novom Sadu (za 12%), Kragujevcu (za 9%). Pažnju privlači i podatak da se značajan deo prometa obavlja u „kešu”, odnosno za gotovinu. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), tokom prethodne godine tek oko jedne trećine ugovora o kupoprodaji stanova je realizovano pomoću bankarskih zajmova. Međutim, ovde treba biti obazriv sa izvlačenjem zaključaka. Verovatno je da se dobar deo tog gotovog novca inicijalno stvara na samom tržištu nekretnina. Neretko se dešava da neko prodaje nepokretnost koju već ima u vlasništvu (nasleđenu kuću ili stan, poljoprivredno zemljište…), dodaje jedan deo ušteđevine, a deo uzima od banke u vidu gotovinskog kratkoročnog kredita. Opisana transakcija se evidentira kao kupovina za „keš”, iako je, između ostalog, novčana masa obezbeđena pozajmicom. U našoj zemlji ulaganje u nekretnine je jedan od najzastupljenih oblika dugoročne štednje. Finansijski sistem nije razvijen, pa građani kao alternativu imaju uglavnom oročavanje depozita u banci ili, eventualno, neki od oblika životnog osiguranja. Onima koji raspolažu odgovarajućom ušteđevinom, kupovina nekretnine radi izdavanja deluje kao vrlo primamljiva opcija. Utisak je, ipak, da se u ovakve investicione poduhvate ulazi olako, bez prethodnog sagledavanja svih relevantnih činilaca i povezanih rizika. Logika od koje se, po pravilu, polazi je da se radi o kupovini „opipljive” imovine koja će postojati i u budućnosti, kao i da se na tržištu može ostvariti tzv. „pasivan” prihod (renta/kirija), bez mnogo truda i napora. Uzmimo za primer grad Zrenjanin. Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku (RZS), tokom poslednje decenije izgrađeno je ukupno 2.230 stanova, od čega je više od 70 odsto (1.595) „niklo” posle 2020. Može se očekivati nastavak ovakvog trenda, s obzirom na to da je u 2025. broj izdatih građevinskih dozvola za stanove (345) za čak 27 procenata premašio godišnji prosek (271) tokom razdoblja 2015-2024. godina. Istovremeno, beleži se snažno demografsko pražnjenje. Prema zvaničnim podacima RZS-a, Zrenjanin je tokom deset posmatranih godina izgubio 15.609 žitelja (smanjenje sa 119.710 na 104.101), odnosno oko 13 odsto populacije. Tome su sinhronizovano doprineli negativan prirodni priraštaj (više umrlih nego rođenih) i fizički odliv stanovništva (migracije). Paradoksalno zvuči, ali brojke kazuju da su na godišnjem nivou, u proseku, bila sagrađena 223 nova stana, a čak 1.734 stanovnika manje. Dodatna računica ukazuje na apsurdnu situaciju da je u periodu 2015-2024. u Zrenjaninu na svakih 100 žitelja manje dozidano 14 novih stanova. Sučeljavanje ova dva trenda otvara određena, više nego logična pitanja. Ko kupuje novoizgrađene objekte i za koje svrhe? Ako je zarad rentiranja, da li će i kome te nepokretnosti moći da se izdaju u budućnosti? Da li će određeni delovi grada i naseljenih mesta sasvim ostati bez ljudi? Odgovori koji se naziru upućuju na zaključak da „betonizacija” kapitala i njegovo „zarobljavanje” u stambenim objektima u uslovima demografskog pada ne predstavljaju održiv model razvoja.