Ulaganje sprečava propadanje objekta
Piše: dr Dejan Molnar, redovni profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu
Sve vrste nepokretnosti, nezavisno od toga da li se koriste u privatne svrhe (kuće, stanovi) ili imaju neku vrstu javne namene (škole, bolnice, domovi zdravlja, sportski i infrastrukturni objekti) spadaju u grupu tzv. trajnih dobara. Njihovo glavno obeležje je da tokom vremena brže ili sporije propadaju. Mogu da se koriste i duže od jednog veka, ali uz adekvatno održavanje tokom perioda ekploatacije. Ukoliko to izostane, objekti propadaju i njihov kvalitet se vremenom smanjuje.
Treba imati u vidu da posedovanje nekretnine nije besplatno. Osim inicijalnog izdatka za nabavku (kupovinu ili izgradnju) neophodno je da se predvide i ukalkulišu troškovi za tekuće održavanje i popravke, kao i rashodi povezani sa renoviranjem nakon određenog broja godina. Uz umerene izdatke za ove svrhe, vlasnik (privatno lice ili država) može da koristi svoj objekat na istom nivou kvaliteta, dok su za poboljšavanje komfora potrebni značajniji iznosi za renoviranje i prepravke. Održavanje, sanacija ili rekonstrukcija omogućavaju da se sačuvaju sve dobre karakteristike nepokretnosti koje je objekat sa početka životnog veka. Planiranje ovih troškova na startu korišćenja pruža mogućnost da se sagledaju ukupni rashodi povezani sa ulaganjem u nepokretnost tokom njenog veka trajanja.
Prema Zakonu o javnoj svojini, jedinica lokalne samouprave je dužna da upravlja pokretnim i nepokretnim stvarima u javnoj svojini koje koristi. Između ostalog, to podrazumeva njihovo održavanje, obnavljanje i unapređivanje. Sa druge strane, Zakon o stanovanju i održavanju zgrada razlikuje tri vrste aktivnosti za očuvanje kvaliteta i vrednosti nekretnina: 1. hitne intervencije, 2. tekuće održavanje i 3. investiciono održavanje. Hitnim intervencijama se smatraju one koje se bez odlaganja moraju uraditi u slučaju kada dođe do oštećenja objekata koja ugrožavaju bezbednost ljudi ili njegovu funkcionalnost. U tekuće održavanje spadaju radovi koji se preduzimaju kako bi se sprečila ili otklonila oštećenja koja nastaju upotrebom zgrade (manje popravke, redovna kontrola instalacija i opreme, čišćenje, preventivne i zaštitne mere poput krečenja, farbanja, zamene dotrajalih delova). Cilj je da objekat ostane funkcionalan i uredan, odnosno da se spreči njegovo propadanje. Investiciono održavanje odnosi se na preduzimanje građevinsko-zanatskih, odnosno drugih radova u nameri da se poboljšaju uslovi korišćenja nekretnine, čime se povećava i njena tržišna vrednost. Vremenom dolazi do primene novih materijala, standarda i tehnologija. Kako bi objekat ispunjavao savremene zahteve i kriterijume mora da se modernizuje/unapređuje. Za to su potrebna veća finansijska ulaganja, ali se na taj način, osim poboljšavanja funkcionalnosti, značajno povećava i tržišna vrednost. Bez sistemskog (unapred planiranog) investicionog održavanja zgrada neminovno gubi vrednost, kako u vizuelnom, tako i u funkcionalnom i bezbednosnom pogledu. Za adekvatno renoviranje objekata od javnog interesa kojima upravlja lokalna samouprava bitno je da se obezbedi dovoljno novca u budžetu. Osim toga, neophodno je i da se obezbedi razumevanje lokalne zajednice tokom trajanja radova, s obzirom na to da je reč o preventivnim radnjama kako bi se sprečio nastanak neželjenih posledica i akcidenata.
