Piše: dr Dejan Molnar, vanredni profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu
U Srbiji je ulaganje u nekretnine jedan od najzastupljenih oblika dugoročne štednje. Kod nas finansjski sistem nije naročito razvijen, pa građani kao alternativu imaju uglavnom oročavanje depozita u banci ili, eventualno, neki od oblika životnog osiguranja.
Onima koji imaju neku ušteđevinu, kupovina nekretnine radi izdavanja deluje kao vrlo primamljiva opcija. Utisak je, ipak, da se u ovakve dugoročne investicione poduhvate upuštaju olako, bez prethodnog sagledavanja svih relevantnih činilaca i povezanih rizika. Logika od koje se, po pravilu, polazi je da se radi o kupovini opipljive imovine koja će postojati i u budućnosti. Na tržištu se može ostvariti tzv. pasivan prihod (renta/kirija), bez mnogo truda i napora.
Međutim, često se gubi iz vida da posedovanje nekretnine nije besplatno, posebno ukoliko je cilj vlasnika da ona bude konkurentna na tržištu. Tu se najpre javljaju troškovi kamata, ukoliko je stan kupljen pomoću bankarskog kredita. Zatim, potrebno je predvideti izdatke za tekuće održavanje i popravke, kao i rashode povezane sa renoviranjem nakon određenog broja godina, kako bi se očuvao kvalitet. Smanjenje rizika podrazumeva kupovinu odgovarajućih polisa osiguranja (od provala, krađa, vremenskih nepogoda, požara i sl.). Konačno, treba platiti i porez na ostvareni dohodak od rentiranja stana.
Kako bi u kontinuitetu imali pouzdane zakupce, vlasnici uglavnom sarađuju sa specijalizovanim agencijama koje se bave posredovanjem, a to podrazumeva plaćanje određenih provizija. Realna je pretpostavka i da stepen iskorišćenja, odnosno zauzetosti nekretnine u dugom roku neće biti na maksimumu. U periodima praznog hoda svi tekući troškovi (struja, komunalije i sl.) padaju na teret vlasnika. Kalkulacije profitabilnosti izdavanja nepokretnosti koje ne sadrže navedene osnovne kategorije rashoda se ne mogu smatrati ispravnim.
Podrazumeva se da su prethodno temeljno proanalizirani i ključni faktori koji opredeljuju isplativost, kao što su lokacija, inicijalni izdatak za kupovinu, determinante tražnje za stambenim prostorom, stanje i perspektive lokalne privrede, konkurencija tj. broj i karakteristike stanova koji se nude u zakup i dr.
Za izračunavanje profitabilnosti često se koristi tzv. stopa kapitalizacije. Dobija se kao količnik neto prihoda od izdavanja i cene koja je plaćena prilikom kupovine konkretne imovine. Ilustracije radi, u slučaju stana koji je plaćen 100.000 evra i koji se iznajmljuje za 500 evra mesečno ona iznosi 5% godišnje. Bruto prihod od 6.000 evra (500 evra x 12 meseci) najpre treba umanjiti za odgovarajuće troškove u iznosu od 1.000 evra, a potom čistu zaradu od 5.000 evra podeliti inicijalnim izdatkom. Proizilazi da je potrebno da prođe 20 godina da bi se inicijalno ulaganje otplatilo. Da bi se depozit u banci udvostručio za dve decenije, potrebno je da se oroči po kamatnoj stopi od 3,5% godišnje. Svako individualno može da proceni šta je za njega prihvatljivije i bolje.
Treba imati u vidu i činjenicu da su na nivou EU cene stambenih objekata u periodu 2010-2023. godina ukupno povećane za 47,9%, dok su kirije istovremeno porasle za „samo” 22,8%. Slični trendovi beleže se i u Srbiji. Sledi da je tokom ovog perioda došlo do smanjenja isplativosti od rentiranja.
