Rast cena nekretnina usred pandemije – paradoks ili ne?

Piše: dr Dejan Molnar,
vanredni profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu

Uprkos tome što je pandemija izazvala najveći pad ekonomske aktivnosti na globalnom planu još od Drugog svetskog rata, cene nepokretnosti u Evropi su nastavile da rastu. Cene kuća i stanova su na nivou EU porasle za čak 5,2% u trećem kvartalu 2020. u odnosu na isti period 2019. godine. Po zemljama je rast bio različit: u Nemačkoj 7,8%, Holandiji 8,3%, Austriji 8,9%, Poljskoj 10,9%, Slovačkoj 8,5%, Hrvatskoj 6,9%, Francuskoj 5%, Mađarskoj 3,9%, Rumuniji 2,3%, Sloveniji 3,3%…
Cene nekretnina su i u Srbiji zabeležile rast u (prvoj) godini pandemije. Kvadrat prosečnog stana u starogradnji je lane koštao 1.000 evra, a u novogradnji 1.335 evra. Tako je u našoj zemlji ostvaren porast u starogradnji za oko 5,5%, a u novogradnji za približno 0,2%.
Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), na području grada Zrenjanina je u toku 2020. godine prodato ukupno 1.214 jedinica stambenog prostora (433 stana i 781 kuća), što je tek malo manje u odnosu na 2019. godinu kada je taj broj dostigao 1.244 (477 stanova i 767 kuća). Obim novčanih sredstava na tržištu stambenog prostora (kuća i stanova) u Zrenjaninu je povećan za blizu 9,5% u 2020. u odnosu na 2019. godinu (sa 21,2 na 23,2 miliona evra). Analizom podataka se može doći do zaključka da je i u Zrenjaninu porasla prosečna cena stanova u 2020. godini – onih u starogradnji za 9,8% (sa 561 na 616 evra), a u novogradnji za 6,6% (sa 850 na 906 evra).
Tržište stambenog prostora (stanova i kuća) u EU, ali i u Srbiji je pokazalo iznenađujuću otpornost na krizu koja je snažno pogodila brojne druge delatnosti. Mnogi ekonomisti su, poučeni iskustvima iz prethodnih kriza i recesija, predviđali da će pasti cena nepokretnosti usled negativnih posledica pandemije (rast nezaposlenosti, smanjenje zarada, otežane otplate kredita itd.). Međutim, realnost ih je, za sada, potpuno demantovala.
Kao ključni razlog zbog kojeg do pada cena nekretnina nije došlo je nezapamćen obim državne intervencije (fiskalnih i monetarnih stimulansa), usmerene ka domaćinstvima i preduzećima sa ciljem da se sačuvaju radna mesta i likvidnost.
Nije došlo do masovnog otpuštanja radnika i smanjivanja dohodaka, čime je održan osnovni izvor tražnje na tržištu nepokretnosti (bilo da se kupuje za gotovinu, ili pak putem bankarskih kredita). Uvedeni su i višemesečni moratorijumi na otplatu kredita, što je dodatno „smirilo” situaciju. „Slom” na tržištu stanova sprečili su, barem kratkoročno, kreatori ekonomske politike.
Cene rastu kada je tražnja veća od ponude. Tražnju za kućama i stanovima u Srbiji dodatno podstiču i drugi razlozi. Neki od motiva za ulaganje u nepokretnosti su: 1. „pranje” nelegalno stečenog novca, 2. neatraktivnost drugih investicionih mogućnosti (niske kamatne stope na oročene štedne depozite i dr.), 3. želja ljudi koji imaju gotovinu (deviznu ušteđevinu) da je sačuvaju jer se ulaganje u nekretnine tradicinalno smatra sigurnim, 4. demografski faktor (migracije), pre svega mlađeg stanovništva, na relacijama „selo-grad” i „manji gradovi – Beograd/Novi Sad i drugi veći gradovi”, 5. niske kamatne stope, odnosno dostupnost stambenih (hipotekarnih) kredita, 6. ujednačenost mesečne zakupnine (rente; kirije) i kreditnog anuiteta (rate)…