Treba li država da ograniči visinu stanarine?
Piše: dr Dejan Molnar, vanredni profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu
Migranti iz Ukrajine i Rusije koji su odlučili da se zadrže u Srbiji izazvali su veliki poremećaj na tržištu nekretnina, posebno u Beogradu i Novom Sadu. Najamnine su do te mere povećane, da naši građani više ne mogu sebi da priušte stambeni prostor na lokacijama na kojima su do sada živeli. Studenti su počeli da se vraćaju u rodna mesta, dok su tzv. podstanarske porodice prinuđene da se sele u manje atraktivna i jeftinija područja. U javnosti su se pojavili predlozi da država ograniči maksimalni iznos stanarine (kirije), čime bi se rešio trenutni problem, uz obrazloženje da se ovakav mehanizam primenjuje u pojedinim zemljama EU.
Ovako direktno mešanje države u ekonomski život predstavljalo bi grubo narušavanje tržišnih postulata – zagarantovano pravo raspolaganja privatnom svojinom, slobodno formiranje cena pod uticajem ponude i tražnje itd. Situacija koju trenutno imamo u Srbiji je posledica delovanja tržišnog mehanizma. Može se postaviti pitanje zbog čega onda država ne bi intervenisala i na brojnim drugim tržištima na kojima se određuju cene proizvoda i usluga važnih za funkcionisanje i razvoj društva, kao što su npr. visina školarina na fakultetima, naknade stomatoloških usluga, medicinskih tretmana i pregleda, svežeg voća i povrća itd.
Prvo, rentiranje nekretnina u Srbiji je potpuno neuređena oblast. Znatan deo tog tržišta nije legalizovan. Ne postoje evidencije, ne sklapaju se ugovori o zakupu, a stanodavci ne plaćaju porez na ostvarenu dobit. Da bi se cene najma mogle kontrolisati na bilo koji način, ova vrsta poslovanja se mora odvijati u legalnim tokovima. Drugo, još uvek nemamo pouzdane procene o tome koliko je aktuelno stanje na našem tržištu trajno. Ukoliko je ono prolaznog karaktera, onda svakako ne bi bilo mudro da se deluje nekom dugotrajnom merom. Ako bi imućni stranci koji danas iznajmljuju stanove odlučili da nastave život u Srbiji, verovatno bi se opredelili za kupovinu kuće/stana. To znači da više ne bi predstavljali izvor tražnje na segmentu tržišta koji se odnosi na iznajmljivanje, što bi „preko noći” promenilo situaciju.
Treće, u zemljama u kojima su razvijeni programi pomoću kojih se povećava dostupnost stambenog prostora, država se pojavljuje kao njegov vlasnik, pa preko ponude na tržištu utiče na nivo ravnotežne cene. Tamo postoje i pouzdani podaci o tome koje su kategorije stanovništva ugrožene, te se mere za podršku dizajniraju na osnovu toga. Nakon „mapiranja” potencijalnih korisnika, država može snižavanjem cena nepokretnosti koje ima u vlasništvu da utiče na tržišnu cenu. Ukoliko su u pitanju siromašnije porodice, preporuka je da država investira u izgradnju socijalnih stanova. Kada je pomoć potrebna studentskoj populaciji, tada treba pristupiti izgradnji studentskih domova (u kojima akademci mogu jeftinije da borave).
Ukoliko se rentiranje nekretnina legalizuje, tada država treba da deluje pomoću poreske politike. Na primer, može se primeniti progresivno oporezivanje ostvarene dobiti, pa će stanodavci koji naplaćuju visoke kirije plaćati i više poreza. Iz tog fonda se, potom, mogu davati subvencije ili vaučeri socijalno ugroženim slojevima stanovništva. Postoji, dakle, niz mera i instrumenata, tržišno prihvatljivih i široko korišćenih u drugim oblastima, koji se mogu primeniti i u ovom slučaju. Direktno mešanje države, po pravilu, donosi više štete nego koristi.
