Čiji su silni stanovi?
Piše: dr Dejan Molnar,
vanredni profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu
Tržište nekretnina ne posustaje uprkos pandemiji. Tražnja za stanovima se ne smanjuje, što doprinosi rastu cena u svim većim gradovima u Srbiji. Privlači pažnju podatak da se značajan procenat prometa nepokretnosti obavlja u kešu (za govotinu). Međutim, ovde treba biti obazriv sa izvlačenjem zaključaka, jer se postavlja pitanje porekla tog novca. Verovatno je da se dobar deo tih para inicijalno stvara na samom tržištu nekretnina. Naime, obrazac kupovine novih stanova često izgleda ovako – neko prodaje nekretninu koju već ima u vlasništvu (nasleđenu kuću ili stan, poljoprivredno zemljište i sl.), dodaje deo ušteđevine, a deo uzima od banke u vidu gotovinskog kratkoročnog kredita. Opisana transakcija se evidentira kao kupovina za keš, iako je deo plaćen iz kreditnih izvora. Na taj način se kupoprodaja obavlja brže i lakše (često i po povoljnijoj ceni), bez zahtevnih administrativnih procedura oko upisa hipoteke u slučaju kada se uzima stambeni kredit.
Postoji i određena grupa kupaca koja stečeni kapital ulaže u nekretnine. Oni su se posebno aktivirali u periodu pandemije, jer se ulaganje u nepokretnosti smatra sigurnim plasmanom. Ovo nije neobično – novac se po pravilu u periodima kriza, neizvesnosti i straha konvertuje u realna dobra, a nekretnine su svakako dobra opcija. To je naročito izraženo u našoj državi gde su ljudima još uvek sveža iskustva propale štednje, a druge investicione mogućnosti nisu pristupačne (plitko finansijsko tržište, nerazvijeno tržište hartija od vrednosti i berza itd.). Zbog nesigurnosti i očekivane inflacije, neretko pojedini ljudi sve što imaju ulažu u nepokretnosti.
Međutim, iako se trenutno gradi više nego ranije, treba imati u vidu da nije u pitanju naročito veliki broj stanova. Uzmimo za primer Zrenjanin. Od 2011. do 2020. godine na području Grada je, prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, izgrađeno ukupno 940 stanova. Od toga, više od polovine (484) od 2017. do 2019. godine. Gradilo se i tokom 2020. i 2021, ali ti podaci još uvek nisu dostupni. Sa druge strane, beleži se drastičan pad broja stanovnika. Tokom poslednje dve decenije Zrenjanin je u proseku gubio oko 1.000 žitelja godišnje. Tako je broj stanovnika opao sa 123.536 (2011) na 115.797 (2019). Ovome sinhronizovano doprinose negativan prirodni priraštaj (više umrlih nego rođenih) i fizički odliv stanovništva (migracije). Osim toga, živimo u državi i sredini gde se deca relativno kasno osamostaljuju i napuštaju roditeljski dom.
Sučeljavanje ova dva trenda (kontinuiranog pada broja žitelja i rasta broja novoizgrađenih stanbenih jedinica) otvara određena pitanja. Ko kupuje te stanove i za koje svrhe? Ako je u pitanju rentiranje, kome će se nekretnine izdavati u budućnosti? Da li će određeni delovi grada i naseljenih mesta potpuno ostati bez ljudi/stanovnika (ovo spada u domen urbanističkog planiranja i stambene politike u gradu)? Dogodi li se ekonomska kriza, koja bi bila praćena rastom deviznog kursa (slabljenjem, odnosno deprecijacijom dinara), ne bi trebalo da nas iznenade slike koje smo imali prilike da gledamo tokom 2007. i 2008. godine. Tada su nekretnine u nekim državama prodavane bukvalno u bescenje, jer je ponuda bila ogromna, a tražnje nije bilo.
