Da li će pasti cene stanova?
Piše: dr Dejan Molnar, vanredni profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu
Restriktivna monetarna politika (rast kamatnih stopa) i usporavanje ekonomske aktivnosti doveli su do prvih zastoja na tržištu nekretnina u Evropskoj uniji nakon ekspanzije u toku pandemije korona virusa. U 2022. godini zabeleženo je posustajanje rasta cena stanova i kuća. Na nivou EU međugodišnja stopa poskupljenja (posmatrani u odnosu na isti kvartal prethodne godine) iznosila je 10,4% u prvom, 9,8% u drugom, 7,3% u trećem i 3,6% u četvrtom tromesečju.
To je posebno došlo do izražaja u poslednjem kvartalu, s obzirom na to da je u čak 15 od 27 članica Unije zabeležen pad cena u odnosu na treći. Najveće smanjenje je bilo u Danskoj (-6,5%), Nemačkoj (-5%), Kipru (-4%), Švedskoj (-3,6%), Finskoj (-3,4%), Holandiji (-2,6%) itd. Među državama u kojima su cene stanova nastavile da rastu ističu se Hrvatska (+4,7%), Rumunija (+2,5%) i Litvanija (+1,9%).
Cene nekretnina u Srbiji se još uvek „drže” i pokazuju veću otpornost na promene uslova poslovanja u poređenju sa zemljama EU. Prema poslednjem Izveštaju o stanju na tržištu nekretnina Republičkog geodetskog zavoda (RGZ-a), u prvom tromesečju 2023. u odnosu na isti period prethodne godine došlo je do značajnog rasta cena stanova (13,6%).
Ipak, uprkos tome i višim prosečnim vrednostima pojedinačne transakcije, evidentno je da je došlo do smanjenja broja zaključenih kupoprodajnih ugovora. Tako je on na tržištu nepokretnosti u prvom kvartalu 2023. godine bio manji za čak 9,5% nego u istom periodu 2022. godine. Istovremeno je ukupan obim novčanih sredstava na tržištu nepokretnosti u Srbiji bio povećan za 2,6%. Bez obzira na to što su u istom razdoblju stanovi u novogradnji poskupeli u svim većim gradovima u Srbiji, smanjenje broja transakcija (sklopljenih kupoprodajnih ugovora) treba shvatiti kao prve signale „hlađenja” tržišta nepokretnosti.
Manji promet mogao bi da se objasni i smanjenjem udela kupovine pomoću bankarskih kredita. Nakon rekordnog nivoa u poslednjem kvartalu 2020. godine (32,7%), čak devet kvartala u nizu je dolazilo do sukcesivnog smanjivanja udela finansiranja stanova iz zajmova, te je u prvom tromesečju 2023. godine on opao na 18%. Ovo je u potpunosti u skladu sa trendom povećavanja kamatnih stopa na stambene kredite u posmatranom periodu.
Krajem 2020. godine prosečna kamatna stopa novoodobrenih zajmova za kupovinu stana indeksiranih u evrima bila je 2,63%, da bi marta 2023. dostigla nivo od čak 6,1%. Usled toga je od marta 2022. do marta 2023. iznos plasiranih zajmova za ove namene povećan za 349 miliona evra, što je za 300 miliona evra manje nego u intervalu mart 2021. – mart 2022. (kada je plasirano dodatnih 647 miliona evra).
Imajući u vidu ove podatke može se zaključiti da naše tržište nepokretnosti sporije reaguje u pogledu promene (smanjenja) cena. Prodavci (investitori) za sada ne spuštaju cene iako je jasno da je jedan značajan broj potencijalnih kupaca ostao „van igre” zbog pogoršanja uslova finansiranja. Ono što bi moglo da bude posledica ove situacije je da dođe do usporavanja nove gradnje i smanjenja ponude novoizgrađenih stanova. Smanjenje ponude, uz manju tražnju će tržište dovesti u novu ravnotežu, gde će cene ostati na postojećem, visokom nivou.
