Da li su cene stanova ,,prenaduvane,,?
Piše: dr Dejan Molnar,
vanredni profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu
Srbiji stanovi koštaju više nego pre svetske finansijske krize (2007-2009). Nakon 2013. godine tržište nekretnina je počelo da se oporavlja, a cene i obim prometa su u stalnom porastu. Očekivalo se da će kriza izazvana korona virusom prekinuti ovaj trend, ali do toga nije došlo. Tako je iznos novčanih sredstava na tržištu stanova u Srbiji u toku drugog kvartala (april-jun) 2021. godine bio za čak 50% veći nego u istom periodu 2019. godine (pre pandemije).
Činjenica je da su stanovi skupi i da će koštati još više. Na to ukazuje tražnja koja je još uvek veća od ponude (u ovom tekstu se nećemo baviti izvorima tražnje). Sve dok tako bude i cene će biti na visokom nivou. Kupci se odlučuju za kupovinu u nameri da prođu povoljnije nego što bi to bio slučaj ukoliko bi se odlučili za strategiju čekanja. Ekspanzija stanogradnje (povećanje ponude novih stanova) javlja se kao logičan odgovor na visoku tražnju.
Jedan od pokazatelja koji se koristi prilikom ispitivanja prisustva „naduvanih” cena na tržištu nekretnina (stanova) je količnik prosečne cene stana površine 60 m2 i prosečne godišnje neto zarade. Ovaj indeks zapravo ukazuje na to koliko godina stanovnik jedne zemlje ili grada treba da radi kako bi kupio novoizgrađenu stambenu jedinicu prosečne površine (60m2). Što je ovaj indikator veći, cene su „naduvanije”, i obrnuto, što je manji građani jednostavnije mogu da postanu vlasnici stanova.
Vrednost ovog indeksa u gradovima Srbije se u 2020. godini kretala od 6,97 u Zaječaru do 11,1 u Novom Pazaru (iz analize je izuzet Beograd zbog ekstremno visokih cena stanova). Zrenjanin je sa vrednošću od 9,5 rangiran na sedmom mestu među srpskim gradovima – odnos cene stana i prosečne neto zarade bio je veći samo u Novom Pazaru (11,1), Novom Sadu (10,8), Čačku (10,3), Kragujevcu (10), Užicu (9,7) i Nišu (9,53). U međunarodnim okvirima, ovo su vrlo visoke vrednosti za gradove tog ranga, tako da se može smatrati da u našoj zemlji stanovi prilično koštaju. Standardni međunarodni „prag” za ovaj pokazatelj je vrednost između 4 i 6, tako da u situacijama kada on iznosi preko 6 postoje indicije o prisustvu „balona” cena na tržištu stanova. Ipak, ovaj opšti kriterijum treba uzeti sa određenom rezervom. Važnije je porediti trenutnu vrednost indeksa sa višegodišnjim prosekom (svojevrsnim standardom) za isti grad. Ako je ona niža od višegodišnjeg proseka, može se očekivati poskupljenje stanova. Sa druge strane, verovatno je da će doći do snižavanja cena u slučajevima kada je trenutna vrednost ovog pokazatelja iznad višegodišnjeg proseka.
Količnik cene novoizgrađene stambene jedinice od 60 m2 i prosečne godišnje neto zarade u Zrenjaninu je tokom perioda 2004-2020. godina u proseku bio 10. Maksimalna vrednost od 12,5 (najnepovoljniji odnos) je ostvarena 2004, a minimalna (8,8) 2013. godine i od tada je u porastu. U 2020. godini indeks beleži vrednost (9,5) koja je manja od dugoročnog proseka (10). Stoga, proizilazi zaključak da uprkos već izuzetno visokim cenama, na zrenjaninskom tržištu stanova ima prostora da se one uvećaju za 5-10%, odnosno u proseku za oko 50 do 100 evra po kvadratnom metru.
