Izdavanje stanova – mit o „lakoj” zaradi?

Piše: dr Dejan Molnar, redovni profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu

U Srbiji se smatra da je kupovina nekretnine radi izdavanja vrlo primamljiva poslovna opcija. Utisak je, ipak, da se u ovakve dugoročne investicione poduhvate ulazi olako, bez prethodnog sagledavanja svih relevantnih činilaca i povezanih rizika. Logika od koje se, po pravilu, polazi je da se radi o „opipljivoj” imovini koja će postojati i u budućnosti, kao i da se na tržištu može ostvariti tzv. „pasivan” prihod (renta/kirija), bez mnogo truda i napora. Međutim, često se gubi iz vida da posedovanje nepokretnosti nije besplatno, posebno ukoliko je cilj vlasnika da ona bude konkurentna i atraktivna. Tu se, najpre, javljaju troškovi kamata, ukoliko je stan kupljen pomoću bankarskog kredita. Zatim, potrebno je predvideti izdatke za tekuće održavanje i popravke, kao i rashode povezane sa renoviranjem nakon određenog broja godina, kako bi se očuvao kvalitet. Smanjenje rizika podrazumeva kupovinu odgovarajućih polisa osiguranja (od provala, krađa, vremenskih nepogoda, požara). Konačno, treba platiti i porez na imovinu, kao i na ostvareni dohodak od rentiranja. Kako bi u kontinuitetu imali pouzdane zakupce, vlasnici uglavnom sarađuju sa specijalizovanim agencijama koje se bave posredovanjem, a to podrazumeva plaćanje određenih provizija. Svakako realna je pretpostavka i da stepen iskorišćenja, odnosno zauzetosti nekretnine u dugom roku neće biti na maksimumu, a u periodima „praznog hoda” svi tekući troškovi (struja, komunalije i sl.) padaju na teret vlasnika. Kalkulacije profitabilnosti davanja nepokretnosti u zakup koje ne sadrže navedene osnovne kategorije rashoda se ne mogu smatrati ispravnim.
Podrazumeva se da su prethodno temeljno proanalizirani i ključni faktori isplativosti, kao što su lokacija, inicijalni izdatak za kupovinu, determinante tražnje za stambenim prostorom (demografski tokovi, zaposlenost i zarade), stanje i perspektive lokalne privrede, konkurencija tj. broj i karakteristike stanova koji se nude u zakup i dr. Za izračunavanje profitabilnosti često se koristi tzv. stopa kapitalizacije. Dobija se kao količnik neto prihoda od iznajmljivanja i cene koja je plaćena prilikom kupovine konkretne imovine. Ilustracije radi, u slučaju stana koji je plaćen 100.000 evra i koji se iznajmljuje za 400 evra mesečno ona iznosi 4 odsto godišnje. Bruto prihod od 4.800 evra (400 evra x 12 meseci) najpre treba umanjiti za odgovarajuće troškove koje vlasnik ima u toku godine (procena je da oni iznose oko 800 evra), a potom „čistu” zaradu od 4.000 evra podeliti inicijalnim izdatkom. Proizilazi da je potrebno da prođe 25 godina da bi se kupljena nekretnina „isplatila”. Sa druge strane, danas se dugoročnim oročavanjem depozita u evrima može ostvariti dobit od 3 procenta godišnje, koja uz redovan pripis kamate obezbeđuje udvostručenje uložene sume za 23 godine. Očito da, suprotno tradicionalnim uverenjima, kupovina nekretnine zarad izdavanja i nije tako unosan posao. Pri tome, štednja u banci nudi stabilniji, predvidljiviji i manje rizičan prinos. Treba imati u vidu i činjenicu da su na nivou EU cene stambenih objekata u periodu 2020-2025. ukupno povećane za 34%, dok su kirije istovremeno porasle za „samo” 15%. Slični trendovi beleže se i u Srbiji. Sledi da se tokom poslednjih pet godina isplativost rentiranja smanjivala, jer su cene stanova (početni ulog) rasle brže od renti (prinosa).