Keš umesto kredita
Piše: dr Dejan Molnar, vanredni profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu
Tržište nepokretnosti u našoj zemlji tokom poslednjih nekoliko godina karakteriše izuzetna otpornost, kao i konstantan rast tražnje zemljišta, stanova, kuća, poslovnog prostora, garaža… Izgleda da su nekretnine, koje se smatraju „najkonzervativnijom” vrstom imovine, tretirane kao relativno siguran oblik ulaganja, pa je prisutan rast broja i vrednosti transakcija.
Količina novca na tržištu nepokretnosti je u prethodnoj godini bila čak za 90% veća nego pre izbijanja pandemije, odnosno povećana je sa 4 milijarde 2019, na 7,6 milijardi evra u 2022. godini. Pri tome, treba primetiti da je u istom periodu broj kupoprodajnih ugovora takođe porastao, ali u daleko manjoj meri (33,7%). Sledi da je u periodu 2019-2022. godina došlo do značajnog rasta cena nekretnina. Može se izračunati da je prosečna vrednost jedne transakcije (kupoprodaje) povećana sa 38.000 evra u 2019. na 54.000 evra u 2022. godini (rast od 42%). Samo je u toku prošle godine došlo do povećanja količine novca na tržištu nepokretnosti za 24,6%, dok je broj kupoprodajnih ugovora bio veći za „svega” 1,8%. Pri tome, rast broja ugovora je bio veći u toku 2020. (2,3%) i 2021. (28,4%).
Najveći udeo u ukupnom obimu novčanih transakcija imaju stanovi (oko 55%). Rast vrednosti transakcija i u ovom segmentu je daleko više posledica poskupljenja, nego broja realizovanih kupoprodajnih ugovora. Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku (RZS), prosečna cena stanova novogradnje u prvoj polovini 2022. bila je viša za 11,7% u odnosu na isti period lane. Najveći rast cena zabeležen je na području Vojvodine (16,3%), zatim u Beogradu (14,8%), da bi u regionima Šumadije i Zapadne, Južne i Istočne Srbije to povećanje bilo manje – 5,3% i 4,9%, respektivno. Interesantan je podatak da je porast cene kvadratnog metra stana u Zrenjaninu bio izuzetno visok (16,2%).
Ono što se primećuje jeste pad udela kupovine stanova pomoću bankarskih kredita. Nakon rekordnog nivoa u poslednjem kvartalu 2020. godine (32,7%), čak osam kvartala u nizu je dolazilo do sukcesivnog smanjivanja udela plaćanja stanova iz zajmova, te je u četvrtom kvartalu 2022. godine on opao na 20,9%. Ovo je u potpunosti u skladu sa trendom rasta kamatnih stopa na stambene kredite u posmatranom periodu (2020-2022). Krajem 2020. godine prosečna kamatna stopa indeksirana u evrima bila je 2,63%, da bi dve godine kasnije (krajem 2022.) dostigla nivo od 5,11%. Imajući u vidu da su januara krediti za kupovinu stanova bili još skuplji (5,42%), treba očekivati manje zaduživanje građana za ove namene.
Bez obzira na usporavanje dinamike realizovanih kupoprodaja, čini se da investitori ne smanjuju svoju aktivnost. Prema podacima RZS-a, broj završenih stanova u 2021. je bio za 14% veći nego 2020, a za 14% je povećan i broj izdatih građevinskih dozvola za stanove u novogradnji u 2022. u odnosu na 2021. Stoga, može se očekivati da će se i u narednom periodu broj novih stanova povećavati sličnom dinamikom. Ovde se kao bitno pitanje nameće poreklo novca onih koji kupuju nove stanove za keš, onih koji gotov novac ulažu u stanogradnju. Upitno je šta će se dogoditi sa ovim tržištem kada im ova vrsta ulaganja više ne bude atraktivna.
