Naša stanogradnja mimo sveta?

Piše: dr Dejan Molnar, vanredni profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu

U toku prethodne godine u EU je došlo do smanjenja vrednosti rezidencijalnih nekretnina (namenjenih za stanovanje). Međugodišnja stopa rasta cena stanova i kuća (u trećem kvartalu 2023. u odnosu na isti kvartal 2022. godine) je bila negativna i iznosila je -1%. Pad je bio i nešto izraženiji (-2,1%) u zemljama Evrozone (područje država članica koje u novčanom opticaju koriste zajedničku valutu evro). U pitanju je velika promena (zaokret), s obzirom na to da je tokom cele 2022. godine beležen prilično dinamičan međugodišnji rast cena stanova – 10,4% u prvom, 9,8% u drugom, 7,3% u trećem i 3,6% u četvrtom kvartalu.
Tome je sigurno doprinelo i dodatno pooštravanje monetarne politike Evropske centralne banke, budući da je septembra 2023. deseti put uzastopno (počev od jula 2022.) povećana ključna kamatna stopa sa nivoa od 4,25% na 4,5%. Očito je da su restriktivna monetarna politika i posledično usporavanje ekonomske aktivnosti izazvali i prve zastoje na tržištu nekretnina u EU nakon ekspanzije tokom pandemije.
Cene nekretnina u Srbiji se još uvek drže i pokazuju daleko veću otpornost na promene uslova poslovanja nego što je to slučaj u EU. Prema poslednjim javno dostupnim podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ-a), u drugom tromesečju 2023. u odnosu na isti period prethodne godine došlo do značajnog rasta vrednosti stanova (11,2%).
Međutim, čini se da je daleko važnija informacija ona koje se tiče broja sklopljenih kupoprodajnih ugovora, odnosno prometovanih količina na tržištu. Podaci RGZ-a za treći kvartal 2023. godine svedoče o tome da je i u našoj državi, ipak, došlo do odgovarajućih promena na tržištu nekretnina, što bi moglo da bude posledica lošijih ekonomskih perspektiva i rasta kamatnih stopa.
Ukupan broj kupoprodaja na tržištu nepokretnosti u posmatranom periodu bio je za 15,9% manji nego u istom tromesečju 2022. godine. Količina novca korišćena za kupovinu nekretnina (veličina/obim tržišta) bila za 10% manja. Smanjenje broja transakcija (zaključenih kupoprodajnih ugovora) treba shvatiti kao prve signale hlađenja tržišta nepokretnosti i u našoj zemlji, bez obzira na to što cene (za sada) ne beleže pad.
Manji promet na tržištu stanova mogao bi da se objasni i smanjenjem udela kupovine pomoću bankarskih kredita, koji je spao na svega 16%. Ovo je u potpunosti u skladu sa trendom povećavanja kamatnih stopa na stambene kredite u posmatranom periodu. Decembra 2020. prosečna kamatna stopa novoodobrenih zajmova indeksiranih u evrima za kupovinu nepokretnosti bila je 2,63%, dok je avgusta 2023. dostigla nivo od čak 6,73%.
Zaočekivati je bilo da posledica ove situacije bude usporavanje gradnje i smanjenje ponude novoizgrađenih stanova. Ipak, suprotno očekivanjima (i logici?), za sada gradnja ne usporava. Svedoci smo da se i u Zrenjaninu intenzivno zida uprkos činjenici da je tokom poslednjih 20 godina broj stanovnika u urbanom području grada smanjen ukupno za čak 15,85%, odnosno za 12.644 ljudi – sa 79.773 u 2002. na 67.129 u 2022. godini. S obzirom na to da u ekonomiji nema alhemije, sve neravnoteže (dugoročne i strukturne) između ponude i tražnje na kraju, uvek, neko mora da plati.