Ulaganje u nekretnine ima jednokratan efekat

Piše: dr Dejan Molnar, vanredni profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu

Praćenje trendova na tržištu nepokretnosti je bitno iz više razloga. Građevinarstvo je važna delatnost u našoj privrednoj strukturi, što zbog svog direktnog (učestvuje u kreiranju BDP-a sa oko 5%), tako i indirektnog uticaja (podstiče aktivnost većeg broja povezanih delatnosti). U Srbiji se ulaganje u nekretnine smatra jednim od najzastupljenih oblika dugoročne štednje. Osim toga, stabilno tržište nepokretnosti je bitno i za razvoj bankarskog sistema. Sa jedne strane to se odnosi na segment kreditiranja stanovništva za kupovinu stanova. Sa druge, tiče se finansiranja investicionih projekata u privredi, pošto je za svaki dugoročan kredit potrebno imati odgovarajuće sredstvo obezbeđenja (hipoteku na zemljište, zgrade, proizvodne i kancelarijske prostore).
U toku prethodne godine u Evropskoj uniji je došlo do smanjenja cena stanova i kuća. Prema podacima Evrostata, međugodišnja stopa rasta (u trećem kvartalu 2023. u odnosu na isti kvartal 2022. godine) je bila negativna i iznosila je -1%, pri čemu je pad cena bio prisutan u 10 od ukupno 27 zemalja članica. Najveće smanjenje je zabeleženo u Luksemburgu (-13,6%), Nemačkoj (-10,2%), Finskoj (-7%), Švedskoj (-4,2%), Holandiji i Sloveniji (-3,8%). Od zemalja sa porastom cena ističu se Hrvatska (10,9%), Poljska (9,3%), Bugarska (9,2%), Litvanija (8,7%), Slovenija (5,7%), Rumunija (4,8%), Mađarska (1,5%)… Na nivou EU se radi o priličnom zaokretu na ovom tržištu imajući u vidu da je tokom cele 2022. godine beležen prilično dinamičan međugodišnji rast cena stanova – 10,4% u prvom, zatim 9,8% u drugom, 7,3% u trećem i 3,6% u četvrtom kvartalu.
Kada je u pitanju segment tržišta nepokretnosti koji se odnosi na stambene objekte, u Srbiji je nakon intenzivnog rasta cena u toku 2021. i 2022. godine, u 2023. došlo do izvesnog „hlađenja”. Naime, međugodišnja stopa rasta cena (u odnosu na isti period 2022) je u poslednjem kvartalu iznosila oko 5,8%, što je manje nego u drugom (10,9%) i trećem (8,2%) tromesečju. Međutim, ono što je daleko važnije da se istakne je da je u istom periodu zabeležen trend smanjenja broja kupoprodaja stanova – u četvrtom kvartalu 2023. od čak -20,5%. Usled toga se i ukupna vrednost prometovanih stanova u poslednjem tromesečju smanjila za čak 350 miliona evra (sa 1,22 na 0,87 milijardi), odnosno za 28,7%. Uprkos tome, dinamika izdatih građevinskih dozvola ne prati trendove na planu broja realizovanih kupoprodaja i obima novčanih sredstava. U 2023. godini je izdato tek za 0,7% manje dozvola u pogledu broj kvadrata (korisne površine stanova). Ovo upućuje na zaključak da investitori ne planiraju da smanje gradnju, iako je održivost tražnje pod znakom pitanja. Sve veći broj građana suočava se sa padom životnog standarda i platežne sposobnosti.
Činjenica da se višak likvidnosti uglavnom ulaže u nepokretnosti umesto u produktivne i inovativne poslovne ideje/poduhvate ukazuje na određene slabosti u našoj privredi. Između ostalog, to bi moglo da znači da nema kvalitetnih preduzetničkih ideja ili da celokupan poslovni ambijent nije dovoljno stimulativan za razvoj onih delatnosti koje bi mogle da obezbede trajnu konkuretnost nacionalne ekonomije. Dugoročno posmatrano, ulaganja u nekretnine ipak imaju jednokratan efekat.