Banke podstiču poskupljenje nekretnina?

Piše: dr Dejan Molnar, vanredni profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu

Cene nepokretnosti najviše zavise od privrednog rasta, nivoa životnog standarda stanovništva i uslova pod kojima banke odobravaju stambene kredite. Njihov promet i cene se u Srbiji tradicionalno izražavaju u evrima. U evrima iskazana prosečna cena kvadratnog metra stana u novogradnji bila je oko 32% veća u 2021. (1.510) u odnosu na 2014. godinu (1.140).
Opšte je poznato da cena neke robe raste kada je njena tražena količina veća od ponuđene. Pitanje je koji su to izvori tražnje koji poslednjih godina vrednost stambenog prostora tako snažno „guraju” na gore? Pogledajmo kako su se u istom intervalu (2014-2021) kretale ključne determinante cena nepokretnosti. Kada je u pitanju privredni rast, u evrima iskazan bruto domaći proizvod Srbije je porastao ukupno (kumulativno) za blizu 50% (sa oko 35,5 na blizu 53 milijarde evra). Prosečna zarada u evrima, je takođe bila za oko 50% viša u 2021. (553) nego 2014. godine (368 evra).
Istovremeno, prosečna kamatna stopa banaka na novoodobrene stambene kredite je skoro prepolovljena u januaru 2022. (2,56%) u poređenju sa istim mesecom 2014. godine (4,87%). To znači da je za stambeni kredit od 50.000 evra, sa rokom otplate od 20 godina mesečni anuitet 2014. bio oko 323 evra, odnosno čak 88% prosečne plate. Danas je rata za takav zajam oko 265 evra, što je 48% prosečne plate. Očito je da su svi navedeni faktori delovali u pravcu kontinuiranog rasta tražnje na tržištu nekretnina (pre svega stanova).
Međutim, osnovna makroekonomska varijabla koja ovde „drži vodu” je devizni kurs, odnosno vrednost evra u odnosu na dinar. To što tokom celog posmatranog perioda nemamo njegove značanije oscilacije zapravo utiče da ljudi doživljavaju da njihov standard raste. To tako tretiraju i banke, pa šire listu svojih klijenata koji koriste stambene kredite. Iznos plasiranih stabenih kredita sektoru stanovništva je povećan za više od 73% u periodu 2014-2021. sa 2,67 na 4,56 milijardi evra.
U našoj državi kada više zarađuju (ili imaju takav osećaj) ljudi uglavnom odlučuju da kupe nekretnine. Razlozi su različiti – zamena postojećeg za kvalitetniji/komforniji prostor, osamostaljenje mlađih članova domaćinstva, kupovina radi izdavanja… Ovde je bitna i činjenica da je tokom poslednjih godina rasla i najamnina (kirija), pa u uslovima niskih kamatnih stopa iznos mesečne rate biva i povoljniji od zakupnine. To mnoge navodi na odluku da „uđu” u kredit i počnu da otplaćuju sopstvene zajmove umesto da plaćaju drugima, bez sticanja imovine/prava vlasništva.
Ipak, treba biti izuzetno oprezan. Najpre, treba imati u vidu tzv. devizni rizik. Stambeni krediti su izraženi u evrima, što znači da su mesečne rate korisnika zajmova iskazane u evrima, a ne u dinarima. Ukoliko dođe do promene deviznog kursa (slabljenja dinara), mesečne obaveze u dinarima prema banci će automatski da se povećaju (iako će u evrima ostati iste). Drugi rizik je vezan za potencijalni rast kamatnih stopa. Stambeni krediti se odobravaju uglavnom sa varijabilnom (promenljivom) kamatnom stopom, što znači da će se potencijalan rast kamatnih stopa, do kojeg će po svoj prilici doći usled predstojeće borbe sa inflacijom, „preliti” i na povećanje mesečnih obaveza korisnika kredita prema bankama.