DA LI BANKE „KUMUJU” RASTU CENA NEKRETNINA?
Piše: dr Dejan Molnar, vanredni profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu
Tržište stambenog prostora (stanova i kuća) je pokazalo iznenađujuću otpornost na krizu izazvanu pandemijom korona virusa. U drugom kvartalu (april-jun) 2021. godine je u odnosu na isti period 2019. godine (pre pandemije) broj kupoprodajnih ugovora na tržištu stanova bio veći za 26%, dok je obim novčanih sredstava povećan za čak 50%. Prosečna cena stana u novogradnji je, prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, porasla za blizu 24% u 2020. u odnosu na 2014. godinu – sa 1.140 na 1.410 evra po kvadratnom metru.
Činjenica da su cene stanova visoke i da imaju tendenciju rasta ukazuje na to da je tražnja veća od ponude. Neki od razloga koji podstiču tražnju i time doprinose „pregrevanju” tržišta su: 1. „pranje” nelegalno stečenog novca; 2. neatraktivnost drugih investicionih mogućnosti (niske kamatne stope na oročene štedne depozite i dr.) dovodi do toga da izdavanje stanova u zakup postaje prijemčivije; 3. oni koji imaju (deviznu) ušteđevinu žele da je sačuvaju, a ulaganje u nekretnine se tradicinalno smatra sigurnim; 4. migracije, pre svega mlađeg stanovništva, kako iz sela i ruralnih područja u gradove, tako i iz manjih u veće gradove (Beograd, Novi Sad, Kragujevac, Niš); 5. trenutno niske kamatne stope na stambene (hipotekarne) kredite, što ih čini dostupnim velikom broju ljudi; 6. ujednačenost mesečne zakupnine (rente; kirije) i kreditnog anuiteta (rate), što ljude motiviše na finansiranje „svojih”, a ne iznajmljivanje „tuđih” kvadrata itd.
Na osnovu nivoa i dinamike udela stambenih (hipotekarnih) kredita u bruto domaćem proizvodu se može steći utisak o tome da li kreditna aktivnost komercijalnih banaka značajnije utiče na „pregrejanost” tržišta stanova. Učešće stambenih kredita u BDP-u je u Srbiji dostiglo nivo od 8,25% (u 2020.). Pomenuti udeo se nije značajnije menjao još od 2010. godine kada je iznosio 7,88%. Ova vrednost se u međunarodnim okvirima može smatrati relativno niskom, imajući u vidu situaciju u drugim državama: Albanija (8,7%), Rumunija (8,8%), Mađarska (9%), Severna Makedonija (9,6%), Bugarska (10,8%), Slovenija (15,2%), Hrvatska (18,2%), Poljska (20%), Italija (24,3%), Slovačka (38,9%), Austrija (37,7%), Belgija (44,2%), Nemačka (42,3%), Španija (45,2%), Francuska (56,3%). Stanje u Srbiji je, dakle, sličnije onom u manje razvijenim i bivšim tranzicionim, nego u razvijenijim državama Evrope.
U tom smislu, nema argumenata za tvrdnju da su bankarski krediti ključni izvor tražnje na tržištu stanova u našoj zemlji. Na ovakav zaključak navodi i struktura načina plaćanja – u 2020. godini je od ukupnog broja kupljenih stanova „svega” 33% plaćeno iz kreditnih sredstava, dok je 67% transakcija obavljeno u gotovini. Ipak, udeo kredita u ukupnim plaćanjima beleži rast, sa 26% u 2018. na 33% u 2020. godini. Tokom poslednjih desetak godina dupliran je ukupan iznos duga stanovništva po osnovu stambenih kredita, sa 2 milijarde evra u 2008. na blizu 4 milijarde u 2021. godini. Narastao je i dug po stanovniku po osnovu stambenih kredita, pa je tako 2008. godine svaki građanin Srbije bankama za te svrhe dugovao u proseku 272, a danas oko 578 evra. Na osnovu prethodnih podataka i činjenica se može smatrati da bankarski krediti jesu važan, ali očigledno ne i dominantan izvor tražnje za stanovima u Srbiji.
