Da li će „pući balon” na tržištu nepokretnosti?

Piše: dr Dejan Molnar,
vanredni profesor na Ekonomskom fakultetu u Beogradu

Kuće i stanovi u EU poskupeli su u proseku za čak 9,2% u trećem kvartalu 2021. u odnosu na isti period 2020. godine. Taj rast je bio različit u zemljama članicama: u Češkoj čak 22%, Estoniji 17,3%, Holandiji 16,8%, Austriji i Sloveniji 12,9%, Mađarskoj 12,6%, Nemačkoj 12%, Hrvatskoj 9%, Slovačkoj 8%, Francuskoj 7,1%, Rumuniji 5,9%, a 4,2% u Italiji i Španiji.
Cene stanova u Srbiji kontinuirano rastu još od 2013. godine. Prosečna cena kvadratnog metra stana u novogradnji je bila za preko 32% viša u 2021. (1.510 evra) u odnosu na 2014. godinu (1.140 evra). U prethodnoj godini zabeležen je rekordni broj kupoprodaja i količine novca na tržištu stanova u našoj zemlji. Kupoprodaja stanova u 2021. u odnosu na 2020. bilo je više za 28%, dok je obim novčanih sredstava povećan za čitavih 43% (sa 2,3 u 2020. na 3,3 milijarde evra u 2021. g.).
Aktuelna dešavanja (rat u Ukrajini, novi talasi korona virusa u svetu i drugo) iznova nameću pitanje do kada bi ovakav trend mogao da traje, odnosno da li će i kada doći do „pucanja balona” na tržištu nekretnina? Stručnjaci se, uglavnom, slažu da je tržište nepokretnosti u svetu „pregrejano” i da bi se moglo očekivati da će doći do pada cena u nekom momentu. Pitanje kada će se to desiti spada u red onih „za milion dolara”.
Najvažniji faktori koji će u narednom periodu uticati na cene stanova i kuća su: 1. inflacija, 2. neodrživo visoke cene nekretnina, 3. nivo kamatnih stopa na hipotekarne zajmove i 4. dalji tok pandemije. Sve će zavisiti od toga kako će ovi činioci, kao i njihova interakcija uticati na ponudu i tražnju za nepokretnostima. Dalji rast opšteg nivoa cena je izvestan (rastu cene energenata i primarnih poljoprivrednih proizvoda), a to može dovesti do smanjenja agregatne potrošnje, te do pada ekonomske aktivnosti, nestabilnosti i moguće recesije. To bi moglo da smanji i tražnju za nekretninama.
Sa druge strane, u uslovima inflacije, krize i neizvesnosti ljudi nastoje da novac konvertuju u realna dobra, a nekretnine se (naročito u Srbiji) smatraju sigurnim ulaganjem. To bi moglo da bude izvor dodatne tražnje pošto štednja stanovništva u našoj zemlji januara 2022. godine iznosi oko 13,3 milijardi evra, od čega je 93%, odnosno oko 12,5 mlrd. evra u devizama. Eventualni rast kamatnih stopa na stambene kredite smanjio bi krug onih koji mogu da koriste bankarske zajmove i pojave se kao kupci stambenog prostora. Svaki dodatni procentni poen kamatne stope ostavlja jedan segment potencijalnih kupaca „izvan igre”. To bi moglo da izazove smanjenje tražnje i pad cena. Novi talasi pandemije bi verovatno uzrokovali nove zastoje u proizvodnji i recesiju, a to bi značilo i manju tražnju za nekretninama.
Ovde će delovati i tzv. samopodstičući mehanizmi zbog očekivanja koja ljudi imaju. Danas, kada cene rastu, kupci „žure” da pazare nepokretnost u nameri da izbegnu situaciju da sutra plaćaju još više. Zbog očekivanja da će cene biti još veće, stvara se dodatna tražnja koja „pritiska” cene na gore. Kada cene prestanu da rastu ili počnu da se snižavaju, kupci će se uzdržavati od kupovine zbog očekivanja da će cene dodatno padati, a to će smanjivati tražnju. Sa druge strane, prodavci će iz istih razloga želeti da što pre prodaju nekretnine i uhvate „zadnji voz” sa visokim vrednostima. To smanjenje tražnje i rast ponude bi mogli da deluju u pravcu smanjivanja cena na tržištu nekretnina u budućnosti.